analizzare il mercato e il prodotto alberghiero


Studi di Fattibilità Alberghiera


Gli studi di fattibilità alberghiera rappresentano il risultato di un’attività professionale indirizzata a stabilire se un progetto alberghiero, localizzato in un determinato sito, ha sufficiente probabilità di essere economicamente sostenibile, date determinate condizioni di mercato, attuali e prospettiche.

Accade talvolta che gli studi di fattibilità alberghiera si concentrino su singoli aspetti del mercato, oppure semplicemente economici finanziari, senza tenere in considerazione altri elementi quali i costi di realizzazione dell’immobile, oppure senza valutare la struttura finanziaria dell’operazione, determinata dalle condizioni del credito bancario nel comparto immobiliare alberghiero e ricettivo.

Tipicamente, uno studio di fattibilità alberghiera dovrebbe contenere i seguenti approfondimenti:

  1. Quantificazione del potenziale di mercato per il nuovo prodotto alberghiero, con stime di penetrazione, proiezioni del tasso di occupazione nell’anno rappresentativo della gestione, e dei ricavi medi per camera dell’unità ricettiva (c.d. ADR, Average Daily Rate)
  2. Preparazione del Conto Economico prospettico dell’unità alberghiera, attraverso l’applicazione di standard di rilevazione contabile quale l’USALI, (Uniform Standards of Accounts for the Lodging Industry), che permette di identificare costi e ricavi delle singole operazioni alberghiere
  3. Rappresentazione delle conclusioni dello studio di fattibilità alberghiera ed esplicitazione delle raccomandazioni indirizzate al Cliente, mediante la redazione e l’emissione di un rapporto scritto e firmato.

In alcuni casi, anche su richiesta del Cliente, gli studi di fattibilità possono includere:

  1. La stima del valore dell’albergo, frutto dell’analisi dei flussi di cassa e di appropriati metodi di valutazione alberghiera, – comunemente basati su metodi di attualizzazione dei flussi di cassa DCF (Discounted Cash Flow) – e la comparazione di questo valore con i costi di costruzione dell’immobile, incluse le eventuali ulteriori voci di costo per la fase di messa a regime delle operazioni alberghiere
  2. Un’analisi finanziaria del progetto – volta a valutarne l’effettiva finanziabilità – comprendente la composizione del capitale investito, la determinazione delle forme ottimali di capitale proprio e di terzi, in funzione dei costi associabili al capitale di debito e delle aspettative di redditività del capitale proprio impiegato.

Gli studi di fattibilità supportano l’intero processo di sviluppo immobiliare contribuendo a identificare obiettivi realistici in termini di performance della nuova struttura ricettiva sul mercato.

Studi di fattibilità effettuati con professionalità e competenza consentono di ridurre il rischio di un nuovo progetto immobiliare alberghiero, prendendo quale punto di partenza le condizioni di mercato nel quale l’albergo si troverà a operare.

Gli studi di fattibilità sono inoltre raccomandati dai grandi gruppi alberghieri internazionali, i quali hanno spesso bisogno di tale tipo di analisi per supportare l’adozione di differenti tipi di prodotto nei diversi mercati alberghieri.

In sintesi

  • Gli studi di fattibilità supportano l’intero processo di sviluppo immobiliare identificando obiettivi realistici in termini di performance della nuova struttura ricettiva sul mercato
  • Gli studi di fattibilità alberghiera rappresentano il risultato di un’attività professionale volta a stabilire se un progetto alberghiero ha sufficiente probabilità di essere economicamente sostenibile, date determinate condizioni di mercato, attuali e prospettiche

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