Mercato degli Investimenti Alberghieri


Il settore dell’ospitalità in Europa rappresenta un formidabile generatore per l’economia europea in termini di produzione, occupazione e sviluppo. L’intero settore è composto circa da 2 milioni di imprese, di cui circa il 90% sono PMI (piccole e medie imprese), e impiega direttamente 10,2 milioni di persone in tutto il territorio europeo. Il fatturato in tutto il settore dell’ospitalità è di oltre € 1.0tn, pari a circa il 8,1% della produzione economica totale, con un valore aggiunto lordo di settore superiore a € 460bn, uguale al 3,7% del PIL.

I 28 paesi europei possiedono, complessivamente, oltre 1.800.000 imprese comprendenti sia le strutture ricettive alberghiere ed extra-alberghiere, che le imprese attive nella ristorazione, nel catering e nel food service. La distribuzione di tali imprese è molto variegata all’interno del territorio europeo, e registra la più elevata numerosità in Italia con circa 307.000 imprese, la Spagna con 287.000, la Francia con 252.000, la Germania con 217.000 e l’Inghilterra con 128.000 imprese.

Il mercato delle vendita, dell’acquisto, dell’affitto e delle cessioni di alberghi, immobili ricettivi e turistici in Europa è caratterizzato essenzialmente da alcune limitazioni che rendono i differenti paesi più o meno avanzati e i loro mercati più o meno trasparenti e adatti alle compravendite alberghiere.

Nonostante l’altissima presenza di imprese ricettive e ristorative, la commercializzazione di alberghi, residence, villaggi, hotel-motel, bed&breakfast, agriturismo, e ristorantibarcaffè, fast-food, pub, enoteche, in generale gli esercizi pubblici del comparto HORECA, è caratterizzata ancora da metodologie e approcci poco moderni che non tengono conto della forza d’innovazione e del progressivo miglioramento delle condizioni dei mercati.

A questo si aggiunge che gli immobili e le aziende alberghiere, ricettive, turistiche e della ristorazione, rappresentano una tipologia immobiliare e di business molto diversa rispetto alle altre categorie commerciali, richiedendo un approccio alla compravendita completamente diverso, più professionale e qualificato.

Data la conformazione dei mercati nazionali, focalizzati su alcune principali grandi città a forte vocazione turistica e su piccoli centri urbani ed extra-urbani – in cui la presenza di proprietà ricettive e ristorative è molto diffusa – risulta spesso difficoltoso commercializzare tali tipi di aziende in modo efficace, proprio a causa di questa frammentazione e dispersione.

A questo si aggiunge che in molti paesi europei le imprese sono indipendenti e non facenti parti di gruppi, con una bassa concentrazione di singoli proprietari e una moltitudine di piccole e micro imprese. Un ulteriore aspetto rilevante è rappresentato dalla vera e propria mancanza di agenti immobiliari specializzati nel comparto alberghiero, ricettivo e turistico. Molti imprenditori che hanno bisogno di individuare professionisti con tale particolare specializzazione trovano difficoltoso identificare agenti competenti e con esperienza nei singoli mercati locali, come le piccole e medie città e le aree extra-urbane e rurali.

Dal punto di vista delle transazioni immobiliari alberghiere, non esistono dati ufficiali stimati ed emessi da un organismo pubblico, tuttavia sono diffuse diverse stime raccolte da istituti di ricerca internazionali. Da un lato, le transazioni alberghiere più rilevanti guadagnano visibilità sul mercato e vengono riportate dai media specializzati, dall’altro molte transazioni meno rilevanti od occorse in mercati secondari non vengono registrate, creando un mancato valore all’interno delle statistiche.

Di tutti i mercati europei, il mercato d’investimento alberghiero considerato più liquido e trasparente è quello inglese. Anche quelli tedesco e francese sono considerati mercati piuttosto evoluti e trasparenti. Ciascun mercato ha dinamiche e logiche proprie, funzionali anche alla numerosità complessiva degli immobili alberghieri, delle dimensioni medie e dell’ubicazione di questi.

Nel corso dell’ultimo ciclo immobiliare, l’italia ha guadagnato l’interesse di investitori internazionali, registrando incrementi significativi nei volumi delle transazioni alberghiere annuali.

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L’andamento dei volumi ha rispettato nell’ultimo decennio il trend che si è registrato negli altri mercati europei, tuttavia su scala ridotta. Il picco dei volumi si è avuto nel biennio 2007-2008, anno a cui è seguito un deciso ridimensionamento delle transazioni, motivato dalla forte crisi economica internazionale.

Il mercato italiano ha mostrato un aumentato livello di trasparenza e di maturità, al pari dei principali mercati europei, dove tuttavia si è concentrato il maggior numero delle compravendite immobiliari alberghiere. Durante il periodo immediatamente precedente la crisi del mercato immobiliare internazionale – nel biennio 2007-2008 – si è inoltre registrata la presenza di operatori ed investitori alberghieri provenienti dall’estero, fenomeno che ha aumentato l’interesse per il mercato italiano e in particolar modo per gli immobili con una rilevanza storica e artistica. Successivamente, il propagarsi della crisi dei cd. mutui subprime, originatasi in America, e diffusa in Europa nel corso del 2009, ha completamente modificato lo scenario degli investimenti in beni immobiliari. Il periodo 2009-2013 ha visto un forte rallentamento delle compravendite di immobili alberghieri, che hanno visto un aumento dei volumi solo a partire dal 2014, crescendo in modo sostenuto con l’attenuarsi della crisi finanziaria globale (GFC). Questo aspetto si è riflesso nell’andamento dei volumi d’investimento, che hanno raggiunto e superato nel corso del 2016 e 2017 i volumi massimi registrati nel precedente ciclo immobiliare. Le aspettative per il biennio 2018-2019 sono ancora indeterminate, in attesa che gli indicatori economici si stabilizzino mostrando un trend consistente con i dati storici e le previsioni.