L’attività di due diligence alberghiera viene intrapresa in differenti contesti e con diverse finalità. Tipicamente, questa attività è condotta da acquirenti ed investitori, nel processo di valutazione di un investimento alberghiero, finalizzato appunto all’acquisizione di un asset ricettivo.
L’intero processo comporta alcune attività di routine, altre altamente specializzate, che possono impegnare il soggetto investitore per un periodo che varia da uno a tre mesi, nelle forme più standardizzate di attività.
Con l’avvento delle tecnologie internet la fase della cosiddetta “due diligence documentale” è divenuta molto più facile, grazie alla digitalizzazione della documentazione cartacea e alla facilità di accesso a data room digitali ubicate in ogni parte del mondo, consentendo appunto una facilitazione nell’esecuzione della prima fase di due diligence di un investimento immobiliare alberghiero.
La due diligence pre-acquisizione viene spesso eseguita da professionisti specializzati incaricati dall’acquirente o dal soggetto investitore, al fine di ridurre i rischi associati all’acquisizione dell’asset alberghiero. Il percorso di due diligence – resa disponibile da parte del venditore – viene attivato quasi sempre dalla firma preliminare di un accordo di riservatezza (NDA – Non Disclosure Agreement), finalizzato a mantenere riservato l’insieme delle informazioni messe a disposizione a beneficio del soggetto acquirente.
Durante l’analisi, l’obiettivo principale dei professionisti incaricati è rendere il più aderente possibile la visione sull’asset allo stato reale – giuridico e fisico, tecnico e fiscale – trasferendo eventuali scostamenti alla parte acquirente, in fase di valutazione dell’investimento alberghiero. A seguito delle attività di due diligence, il percorso di acquisizione si può anche arrestare, nel caso in cui le evidenze della due diligence facciano emergere eventuali scostamenti che rendono impossibile, rischioso o solo più complicato il completamento della transazione.
In altri casi, la due diligence può mettere in evidenza lievi scostamenti che non impediscono il completamento della transazione, e che possono eventualmente generare aggiustamenti nel prezzo concordato tra le parti. La due diligence assolve pertanto al proprio ruolo di verifica, controllo e qualifica di tutti gli elementi di potenziale criticità riconducibili all’acquisizione dell’asset immobiliare alberghiero e ricettivo.
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